La sentencia del Tribunal Supremo 509/2025 (STS 1236/2025) es muy relevante para quienes firmaron hipotecas antiguas y se preguntan si todavía pueden reclamar la cláusula de gastos.
En el caso enjuiciado, el préstamo hipotecario se firmó el 24 de abril de 1997, es decir, cuando ya estaba aprobada la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas, pero aún no se había aprobado en España la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. El consumidor demandó en 2017 pidiendo la nulidad de la cláusula que le imponía todos los gastos y la devolución de lo pagado, y el banco alegó que la acción para reclamar esos gastos estaba prescrita.
El Supremo parte de una idea clave: aunque en 1997 todavía no se había aprobado la Ley 7/1998, el plazo para transponer la Directiva había vencido el 31 de diciembre de 1994 y el propio artículo 10.1 de la Directiva ordena aplicarla a todos los contratos celebrados después de esa fecha. Por ello, aplica al caso el llamado “bloque normativo” de la Directiva 93/13 y su propia jurisprudencia más reciente sobre prescripción de la acción de restitución de gastos, en particular la sentencia de pleno 857/2024.
¿Qué significa esto en la práctica? Que incluso para hipotecas concedidas antes de la Ley de Condiciones Generales, pero firmadas después del 31 de diciembre de 1994, se aplica el mismo criterio que hoy rige para el resto de préstamos con consumidores. Según recuerda la sentencia, salvo que el banco pruebe que ese cliente concreto ya sabía antes que la cláusula de gastos era abusiva, el plazo de cinco años para reclamar la devolución no empieza a contar hasta que existe una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula.
En el asunto resuelto, el banco no acreditó que el prestatario tuviera ese conocimiento previo, de modo que el Supremo concluye que la acción de restitución no estaba prescrita y mantiene la condena a devolver los gastos registrales fijada en primera instancia. Además, impone las costas de la primera instancia y de la apelación al banco, reforzando la idea de que, cuando se declara abusiva la cláusula de gastos, la entidad debe asumir el coste del pleito aunque no se estimen todas las partidas reclamadas.
La consecuencia para los consumidores es clara: si firmaste tu hipoteca con posterioridad al 31 de diciembre de 1994, aunque sea muy antigua y anterior a la Ley 7/1998, puedes todavía plantearte reclamar la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de lo pagado, siempre que no exista ya una sentencia firme que haya resuelto tu caso concreto. En RM Abogados revisamos la fecha de tu préstamo, estudiamos la escritura y valoramos si, a la luz de esta doctrina del Supremo, tu acción de reclamación de gastos hipotecarios sigue viva y qué cantidades podrías recuperar.